Мы используем файлы cookie, чтобы обеспечить максимальное удобство использования сайта.
Сколько нужно денег на покупку квартиры в Москве и как не ошибиться с выбором
За 2023 год спрос на квартиры в Москве и Подмосковье вырос на 75% — это рекордное значение. За ростом спроса последовало увеличение стоимости: средняя цена 1 кв. м в Старой Москве увеличилась на 25%‚ а в Новой Москве — на 7%.
Покупатель
Я не знаю, как выбрать квартиру и не ошибиться. С чего начать?
Продовец:
Первый шаг — определиться, для чего нужна квартира: для жизни, сдачи или перепродажи. В каждом случае стоит ориентироваться на четыре критерия: бюджет, локацию, площадь и срок сдачи. Оптимально, когда квартира подходит хотя бы под три из них.
Бюджет
Речь идёт о наличных деньгах, которыми можно оплатить первоначальный взнос. И ежемесячном доходе для погашения ипотеки — это не только зарплата, а ещё и все дополнительные источники, например подработка или доход от сдачи квартиры в аренду. Важно, чтобы ежемесячный платёж по ипотеке был не больше той суммы, которую можно заработать при самом негативном раскладе. К примеру, оптимально, когда доход одного из супругов полностью покрывает расходы по ипотеке. Либо стоит иметь финансовую подушку, которая позволит покрывать платежи во время поиска работы.
Локация
Во-первых, важна транспортная доступность. Если до работы предстоит добираться на общественном транспорте, подойдёт квартира ближе к метро. Я стараюсь не предлагать варианты с несколькими пересадками, когда есть квартиры в альтернативных локациях. Иначе новое жильё быстро станет не в радость.
Совет
Если есть личный автомобиль, рекомендую продумать вопрос парковки: бывает, что застройщики не закладывают в проект парковочные места или подземный паркинг. Загрузку дорог лучше всего оценивать вживую в часы пик — приехать в восемь утра или после шести вечера.
Во-вторых, к критерию локации относится и инфраструктура: дворы, детские сады и школы, магазины, больницы. Если её возводят с нуля, нужные объекты могут появиться не сразу — этот фактор тоже стоит учитывать.
Срок сдачи квартиры
Мне пишут: «Готовы ждать до 2027 года, хотим купить квартиру дёшево». Это заблуждение, так как по закону максимальный срок получения документов на квартиру — 3 года с даты оформления ипотеки. А цены за год до сдачи объекта и за три года часто различаются не больше чем на 500 000 ₽. На мой взгляд, такая разница не стоит ожидания.
Другая крайность — искать квартиру впритык к планируемому переезду. К моменту сдачи дома в эксплуатацию у застройщиков остаётся мало вариантов планировок, а те, что остаются, становятся дороже на 10–20%. Поэтому купить готовую квартиру без ожидания на льготных условиях — большая редкость. Откладывая выбор квартиры в строящемся доме, вы рискуете, что останутся только варианты с высокой стоимостью.
Совет
Тем, кто покупает квартиру для сдачи в аренду, советую смотреть на востребованные локации, например неподалёку от университетов и метро. Что касается квартир для перепродажи — оптимально выбирать локации с потенциалом роста в цене.
Как выгоднее — купить квартиру с отделкой или без?
Лучше отталкиваться от ситуации. Есть время, позволяет бюджет, в планах на 10–15 лет нет переезда — можно делать ремонт своими силами. Тогда будет и шумоизоляция (в базовой отделке её, как правило, нет, а переделывать — дорого), и розетки в нужном месте, и плитка в ванной на ваш вкус.
С покупкой квартиры на непродолжительный срок приоритеты другие. Первые пять лет дом даёт усадку — ремонт всё равно придётся корректировать. Так что есть смысл купить квартиру с ремонтом от застройщика.
Квартиру для сдачи в аренду советую выбирать с готовой отделкой — и дальше улучшать внешний вид, например переклеить обои. Так она выделится на фоне других — можно поднять цену и больше заработать.
С покупкой квартиры на непродолжительный срок приоритеты другие. Первые пять лет дом даёт усадку — ремонт всё равно придётся корректировать. Так что есть смысл купить квартиру с ремонтом от застройщика.
Квартиру для сдачи в аренду советую выбирать с готовой отделкой — и дальше улучшать внешний вид, например переклеить обои. Так она выделится на фоне других — можно поднять цену и больше заработать.
Страх брать ипотеку рождается из мифов
Первый миф — считать, что надёжнее копить на квартиру, чем брать ипотеку. В итоге накопленных денег может не хватить, поскольку инфляция будет опережать накопления — и в итоге придётся оформлять ипотеку, но, возможно, по менее выгодным условиям
Второй миф — с квартирой в ипотеку ничего нельзя сделать, например продать или сдать в аренду. Квартиру можно сдавать или продать до полного погашения ипотеки — средний срок погашения ипотеки составляет 5–7 лет. Дальше многие меняют квартиру: переезжают ближе к центру, расширяют площадь. То есть квартира в ипотеку может быть на всю жизнь или на какой-то небольшой период — никаких ограничений.
Третий миф — если просрочить платёж по ипотеке, должника сразу выселят. Это не так. Как минимум существуют ипотечные каникулы — можно получить льготный период до полугода без взносов или со сниженными взносами.
Беспокоиться из-за переплат по ипотеке тоже не стоит. С учётом инфляции реальная кредитная нагрузка будет снижаться: ежемесячный платёж в 30 000 ₽ сегодня и пять лет назад ощущаются по-разному. Кроме того, снизить процент по ипотеке помогут досрочные платежи. Ещё есть возможность рефинансироваться — получить кредит на более удобных условиях. А вот покупать пониженную ставку при оформлении ипотеки не рекомендую: есть вероятность, что банки предложат новые условия, на которые можно будет перейти в дальнейшем.
Что касается рефинансирования, то оно позволяет снизить процентную ставку, продлить срок кредита и получить дополнительную сумму на личные нужды. Но это выгодно, если со временем процентная ставка ЦБ стала ниже.
Обычно для рефинансирования ипотеки нужно погасить минимум 15% кредита. Но условия и правила могут различаться, поэтому лучше заранее узнать детали программы в вашем банке.
Второй миф — с квартирой в ипотеку ничего нельзя сделать, например продать или сдать в аренду. Квартиру можно сдавать или продать до полного погашения ипотеки — средний срок погашения ипотеки составляет 5–7 лет. Дальше многие меняют квартиру: переезжают ближе к центру, расширяют площадь. То есть квартира в ипотеку может быть на всю жизнь или на какой-то небольшой период — никаких ограничений.
Третий миф — если просрочить платёж по ипотеке, должника сразу выселят. Это не так. Как минимум существуют ипотечные каникулы — можно получить льготный период до полугода без взносов или со сниженными взносами.
Беспокоиться из-за переплат по ипотеке тоже не стоит. С учётом инфляции реальная кредитная нагрузка будет снижаться: ежемесячный платёж в 30 000 ₽ сегодня и пять лет назад ощущаются по-разному. Кроме того, снизить процент по ипотеке помогут досрочные платежи. Ещё есть возможность рефинансироваться — получить кредит на более удобных условиях. А вот покупать пониженную ставку при оформлении ипотеки не рекомендую: есть вероятность, что банки предложат новые условия, на которые можно будет перейти в дальнейшем.
Что касается рефинансирования, то оно позволяет снизить процентную ставку, продлить срок кредита и получить дополнительную сумму на личные нужды. Но это выгодно, если со временем процентная ставка ЦБ стала ниже.
Обычно для рефинансирования ипотеки нужно погасить минимум 15% кредита. Но условия и правила могут различаться, поэтому лучше заранее узнать детали программы в вашем банке.
Брать ли кредит на первоначальный взнос?
Я против ещё одного кредита на покупку квартиры: слишком большие риски. Это двойная нагрузка на бюджет: при усредненном платеже 75 000 ₽ по ипотеке в Москве и 60 000 ₽ по потребительскому кредиту ежемесячные платежи составят 135 000 ₽. По данным за ноябрь 2023 года, средняя зарплата в Москве была 128 300 ₽. Понятно, что совокупные доходы семьи выше, но в траты также стоит закладывать оплату аренды жилья и текущие расходы.
К тому же с оформлением потребительского кредита есть риск сорвать сделку по ипотеке. За несколько дней до сделки банки проверяют кредитную историю и, если видят оформленный — а иногда даже и предодобренный — кредит, отказывают в ипотеке. Если без потребительского кредита обойтись нельзя, то я бы советовала брать его утром в день сделки.
Как вариант, вы можете купить квартиру без первоначального взноса. Это затратнее, но тогда сразу отпадает вопрос с поиском крупной суммы. В новостройке квартира будет стоить дороже на 30%, а если решите оформить вторичку, то текущая ставка по кредиту довольно высокая — 17,5–18%.
К тому же с оформлением потребительского кредита есть риск сорвать сделку по ипотеке. За несколько дней до сделки банки проверяют кредитную историю и, если видят оформленный — а иногда даже и предодобренный — кредит, отказывают в ипотеке. Если без потребительского кредита обойтись нельзя, то я бы советовала брать его утром в день сделки.
Как вариант, вы можете купить квартиру без первоначального взноса. Это затратнее, но тогда сразу отпадает вопрос с поиском крупной суммы. В новостройке квартира будет стоить дороже на 30%, а если решите оформить вторичку, то текущая ставка по кредиту довольно высокая — 17,5–18%.
А когда мне могут отказать в ипотеке?
Причин несколько. Самая банальная — неправильно заполнена анкета для банка. Один мой клиент по ошибке указал свой ИНН вместо ИНН компании, в которой работал. Банк автоматически определил его как мошенника, и для повторной заявки пришлось сдавать на проверку большой пакет документов.
У банка есть свои критерии для определения нормальной кредитной нагрузки — если нагрузка потенциального заёмщика её превышает, ипотеку не одобряют. Это относится к ситуации, когда ипотечные платежи выходят за 40–50% от ежемесячного дохода или есть другие непогашенные кредиты. Причём кредитных карт это тоже касается — банк в ипотеке не откажет, но попросит снизить лимиты по ним до минимальных. Наконец, отказать могут и из-за плохой кредитной истории.
У банка есть свои критерии для определения нормальной кредитной нагрузки — если нагрузка потенциального заёмщика её превышает, ипотеку не одобряют. Это относится к ситуации, когда ипотечные платежи выходят за 40–50% от ежемесячного дохода или есть другие непогашенные кредиты. Причём кредитных карт это тоже касается — банк в ипотеке не откажет, но попросит снизить лимиты по ним до минимальных. Наконец, отказать могут и из-за плохой кредитной истории.
Сколько в итоге нужно денег на квартиру для семьи из четырёх человек?
Я посчитал, сколько будет стоить квартира в новостройке для семьи с двумя детьми. Выбрала три разных варианта: бюджетный, комфортный, бизнес. Расчёт провела с учётом самой популярной за 2023 год в России льготной ипотеки — «семейной» — со ставкой от 3,5% и сроком погашения 25 лет. Максимальное ограничение по такому кредиту — 12 000 000 ₽, поэтому чем дороже квартира, тем больше минимально возможный первоначальный взнос.
Бюджетный вариант
Двухкомнатная квартира 50,7 м² в жилом квартале «Бунинские луга». Это Новая Москва — 20 минут пешком до метро «Бунинские аллеи» и 10 минут до «Коммунарки» на автомобиле. Этаж — 2-й из 17. Заселение в марте 2025 года. Также в этом районе откроется метро «Потапово» в 2024 году — оно будет находиться в 10 минутах пешком.
Комфортный вариант
Трёхкомнатная квартира 72,2 м² в жилом квартале «Амурский парк». Он находится на востоке Москвы — 10 минут пешком от метро «Черкизовская» и МЦК «Локомотив». Этаж — 2-й из 28. Заселение в июле 2025 года.
Бизнес-вариант
Бюджетный вариант
Двухкомнатная квартира 50,7 м² в жилом квартале «Бунинские луга». Это Новая Москва — 20 минут пешком до метро «Бунинские аллеи» и 10 минут до «Коммунарки» на автомобиле. Этаж — 2-й из 17. Заселение в марте 2025 года. Также в этом районе откроется метро «Потапово» в 2024 году — оно будет находиться в 10 минутах пешком.
Комфортный вариант
Трёхкомнатная квартира 72,2 м² в жилом квартале «Амурский парк». Он находится на востоке Москвы — 10 минут пешком от метро «Черкизовская» и МЦК «Локомотив». Этаж — 2-й из 28. Заселение в июле 2025 года.
Бизнес-вариант
Смотрите также
